| 忻州市楼市高温背后的冷思考 |
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| 2007-10-29 18:45 文章来源：山西统计信息网 |
| 文章类型：转载 内容分类：调研 |
今年以来，国家对房地产市场的宏观调控力度进一步加大，从土地征用、建筑面积、金融信贷等方面均出台了一系列有力措施，重拳出击遏制房价过快上涨。旨在控制过快的房价上涨，保障居民的切身利益，满足消费者对中低价位、中小套型住房的需求。
一、忻州市前三季度房地产价格上涨的特征
（一）土地资源紧俏，交易价格上涨
前三季度，全市土地交易价格较去年同期平均上升4.9%，其中：居民用地上升7.6%，工业仓储用地上升10.8%，商业、旅游、娱乐用地上升7.7%，其它用地上升5.3%。土地是不可再生的资源，市县区土地管理部门，进一步加大执法力度，严格土地审批手续，规范土地交易程序。在全市四十多家房地产开发公司中，有50%左右的房地产企业，没有新征用地，例如兴达房地产公司等，近一年多来人员闲置，开工不足，旧楼已售，新楼未开……。由于土地的自身性质特殊，建设用地紧缺，还有些开发商瞄准了破产企业、闲置厂房、部队旧营房等用地，利用买断工龄等形式，改变土地性质，开发住宅，致使楼盘价格节节攀升。
（二）房屋销售空前活跃，楼市同比上涨6.4%
1—9月份，全市房屋销售价格上升6.4%，受市场需求、土地征用、开发成本、设备工器具、运费、人工费、三材价格上涨因素的影响，加之销售过程中的不规范行为等，房价一直走高。1—9月份，忻州市区普通商品房价格平均每平方米1800元左右。一套100平方米的住房，需要支出18万元以上，加上装修办证，全部到位最经济也得支出20多万元，高层建筑平均价元每平米2000多元。然而忻州城镇居民收入水平在全省最低，2005年人均7480元、2006年人均8458元， 一套住房需要积蓄好几年。然而居民正常的衣、食、教育、医疗等支出同时相应增加，高昂的房价、需要积蓄若干年，令人望而却步。房价与收入超出正常比例范围4.5:1，达到8：1。市辖区是政治经济文化中心，周边县到市区居住的人群逐年递增，其它县市商品房价在每平方米900元—1500元左右。
（三）房屋租赁成交频繁，价格坚挺
今年前三季度受房屋销售价格节节攀升的诱因，房屋租赁价格上涨7.9%。近年来，拆墙透绿，美化环境，沿街门市相对减少，导致各种用房价位攀升。其中：办公用房上升9.3%，商业用房上升7.8%。
二、 当前房地产市场发展中问题犹存
今年以来，全市房地产市场总的发展形势良好，但也存在着一些值得注意和不容忽视的问题，主要表现在房价持续上涨且涨幅较高和商品房供应结构性矛盾还比较突出两个方面，影响和制约着房地产市场的进一步健康发展。房地产业的发展，可以带动建筑施工、冶金化工等相关产业的发展，同时，也可带动相关产业人员的就业。但从目前全市情况看，房地产市场还存在许多问题，阻碍其发展。其一，土地征用有偿补尝政策落实不力，造成许多小区建设开工不足；其二，房产中介市场出现管理混乱，亟待整顿，二手房买卖交易不正规，房屋隐租、瞒租、漫天要价现象严重，致使国家流失税源；其三，房价与收入反差突出，着力提高居民收入是摆在全市人民面前的最大课题；其四，商品房结构、质量、面积问题犹存。
（一）、商品房价格持续上涨，住宅价格涨幅较高
今年以来，全市商品住宅销售价格基本延续去年的趋势继续上涨，全市住宅价格一路高涨，且呈愈涨愈烈之势。根据调查：今年前三季度，忻州市的房价依然不菲，市区的房价增长迅猛，原平、定襄、保德等县市的商品住宅均价涨幅均超过5％。今年房价上涨的主要原因是土地价格的高速增长。土地价格的大幅度增长成为房价涨幅过大的主要原因之一，其它如钢材、水泥等主要建材价格上涨，节能和环保新产品的大量运用，人员素质提高职工工资增加，小区环境改善楼盘档次提升，房地产企业高垄断利润，开发商捂盘惜售，部分人炒房等都是今年以来房价持续上涨的主要推动因素。
（二）住房供应结构不尽合理，结构性矛盾还比较突出
今年以来，全市各地通过加大经济适用房和廉租房建设投入力度，商品房供应结构不合理状况有所改观，但由于长期积累的矛盾，目前商品房供应结构性矛盾还比较突出，短时间内还难以得到根本解决。结构性矛盾主要体现在90平方米及以下商品房所占比重仍然较低。
三、房地产市场发展趋势及几点建议
（一）、发展趋势及理由
根据今年前三季度全市房地产市场发展的情况和趋势，我们认为2007年忻州房地产业将继续在调整期运行。经过调整和发展，全市的房地产业发展将更加成熟、更趋理性，将继续保持稳定快速增长态势。
一是今年以来全市经济继续保持在高位上稳定运行。主要经济指标：地区生产总值、财政一般预算收入、城镇居民人均可支配收入增幅均超过两位数。总体上呈现出经济增长的协调性提高、活力增强、结构改善、质量和效益不断提升的良好发展新态势，四季度仍将保持这一发展趋势。经济增长加快，企业效益提高，人们收入增多，消费水平提升必将对房地产市场形成新的拉动和支撑。
二是由于房地产具有高额的利润，投资回报率高，近年来特别是今年以来大量企业和资金进入房地产市场，据统计，至今年9月末，全市房地产开发企业由去年同期的20多家，增长到40多家。极大地提高了房地产开发企业的规模和实力，将进一步加快和促进全市房地产市场的发展。
三是当前房地产业快速发展，已成为忻州重要支柱产业之一，其在全市经济增长和社会发展中的地位和作用不断提高，它的健康发展对于满足广大群众基本住房需求、保持国民经济平稳较快增长、确保社会稳定和小康社会以及和谐社会建设具有十分重要的作用，尤其是当房地产产业成为各级政府财税收入重要来源和渠道时，必将受到各级政府的特别关注，成为扶持的目标。
四是从市场供求关系看，居民购房需求旺盛，房地产仍有很大的发展空间。全市城镇人均拥有的住房建筑面积和使用面积离小康目标和现代化目标仍有一定差距，对改善住房条件仍将保持较旺的需求。
五是从目前全市乃至全国的物价水平及走势看，四季度全市的房价仍将趋于上升区间，但涨幅可能会有所回落。1—9月份全市的CPI超过3%的“警戒线”，四季度物价总水平上涨的压力仍然较大，必将进一步影响到房价的水平和走势。从全国的房价来看，房价看涨是大势所趋，有资料显示，6月份，全国70个大中城市商品房销售价格全面上涨，同比上涨了7.1%，涨幅创下23个月来新高。国家针对目前房地产市场发展中存在的房价涨幅过高等突出问题，将进一步采取有关宏观调控措施，随着各地逐步贯彻落实和到位，今后商品房供应结构不合理的状况会有所好转，有关针对房地产宏观调控的措施都会在一定程度上对商品房价格及走势产生积极的影响。
（二） 几点建议
总的来看，近年来特别是今年以来，忻州房地产市场发展的形势是好的，但也存在着一些不容忽视的问题，我们必须加以密切关注和认真解决。为了促进全市房地产市场的健康发展，在以后的工作中我们建议做好三方面的工作：
第一，从政府的层面来看，要针对当前房地产市场中存在的突出问题，按照贯彻落实科学发展观的要求，切实认真贯彻落实国家宏观调控的各项政策和措施，认真制定和抓紧实施住房建设规划制度，进一步完善房地产开发土地供应办法，合理控制城镇房屋拆迁规模和进度，将调整住房供应结构、稳定住房价格的各项任务落到实处，促进房地产市场又好又快发展。
第二，从企业的层面来说，各房地产开发企业应抓住当前宏观调控的有利发展机遇，进一步苦练内功，在提高质量、强化服务、降低成本、提升品牌形象等多方面下大力气，做大做强企业，千万不要因当前较好的发展形势而忽视企业内在素质的提升。市场竞争是激烈而无情的，只有不断进取，不断创新，始终把消费者当作上帝，才能在市场竞争中发展壮大并立于不败之地。以质量求生存、合法销售、规范经营。
第三，从消费者的角度来讲，广大城镇居民要合理消费、理性消费，切实改变消费理念，根据收入情况，通过租赁房屋、购买二手房、购买新房等不同方式、多种途径，实现和满足住房需求，切不可盲目攀比提前消费，做房价不断上涨的推波助澜者。当然政府要千方百计采取措施稳定房价，建立健全房地产市场信息发布制度，提高市场透明度，规范房地产市场秩序，这对于正确引导居民理性消费，改善心理预期是至关重要的。(忻州市统计局 李全英)
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